G. Almazo: Es muy interesante todo los que está sucediendo alrededor del tema de Parques Industriales en México. Me llama mucho la atención el crecimiento que se está teniendo al respecto. Con G. Acción y AMPIP hemos tenido mucha relación desde hace años, siguiendo muy de cerca la evolución y construcción de sus inmuebles. Particularmente, es interesante lo que está sucediendo en el centro de nuestro país, por lo que quisiera empezar por  ti, Alfredo, ¿qué nos puedes contar respecto a cómo se encuentra el mercado en la zona centro?

A. Asali: Bueno, ciertamente la región Centro está bastante activo, marcadamente en el Valle de México. Anteriormente se hacían desarrollos con mayor cautela, esperando tener clientes o contratos seguros. Sin embargo, el año pasado vimos un cambio de actitud importante, construyéndose en grandes extensiones, pero con un carácter más especulativo. La demanda en el corredor Cuautitlán-DF nos daba la confianza de construir 50 mil metros cuadrados, por ejemplo, a sabiendas de que se rentaría sin mayor problema. Eso trajo oportunidades a precios más atractivos.

Otros submercados, como Querétaro y Toluca, por ejemplo, también están teniendo un crecimiento importante, pero a diferente escala.

G. Almazo: Con respecto a lo que está sucediendo concretamente en el Estado de México, ¿qué nos puedes comentar, Carlos?

C. Muñoz:  Ciertamente percibimos un gran impulso de inversión y desarrollo, no sólo motivado por la demanda misma, sino por el desarrollo de infraestructura que el mismo estado está implementando de manera paralela. El gobierno del estado se ha desempeñado con un enfoque doble. Por un lado, el interés logístico y, por otro, el crecimiento en infraestructura y parques industriales, fórmula que está detonando un despunte económico importante en la entidad. Sin embargo, es importante comunicarles también el interés que tiene el gobernador en la construcción y desarrollo de parques tecnológicos, de tal manera que en el estado exista una zona manufacturera, en las zonas alejadas al cinturón conurbado, y parques tecnológicos en la región cercana al área metropolitana.

G. Almazo: ¿Cómo percibe G. Acción el crecimiento que en la zona se está dando? ¿Lo consideran ordenado y planeado?

G. Ramírez: Obviamente hay un crecimiento ordenado ya que el Estado de México tiene líneas muy claras respecto a lo que quiere hacer y dónde lo quiere hacer, sobretodo en materia de infraestructura. Hoy por hoy muchas empresas se están reposicionando en lugares de mayor infraestructura. Sí hay un orden en materia de uso de suelo, planeación y en que se hagan las cosas cómo se deben de hacer.

L. Gutiérrez: Obviamente hay tendencias marcadas. Las empresas de consumo están creciendo y esto está cambiando mucho los patrones del consumo por medio del autoservicio, provocando un cambio en las prácticas de distribución. Hoy hay un nuevo jugador, los proveedores logísticos que aprovechan el creciente volumen de mercancía a distribuir. En este sentido, el proveedor ganador es aquel ubicado en la carretera 57, donde está el mayor flujo de carga.

G. Almazo: ¿Ernesto, cuál es la óptica de estos nuevos jugadores de los que habla Luis?

E. Donnadieu: Ciertamente cada sector industrial requiere o demanda diferentes circunstancias. La industria automotriz, por ejemplo, no requerirá estar tan cerca del DF como las empresas de consumo. ¿Qué circunstancias buscamos los proveedores logísticos como Ryder en el centro del país? Buscamos accesos fáciles y rápidos a la ciudad, buscamos seguridad y disponibilidad de espacio para maniobras de nuestros tráileres. Por los estándares de calidad internos que manejamos a nivel internacional buscamos naves también de muy alta calidad, aunque a veces tengamos que sacrificar el precio. Ciertamente notamos que en el bajío los precios son más bajos que en el DF y zona conurbada, y este es uno de los retos que tenemos que manejar, como lo es también el hecho de que nuestros clientes quieren cada vez contratos más cortos, cuando los inmobiliarios quieren cada vez contratos más largos, pero entendemos que la tendencia hacia la tercerización de servicios va en aumento, por lo que cada vez habremos de acercarnos a los clientes de nuestros clientes. Sin duda, el triángulo entre Monterrey, Guadalajara y México seguirá demandando centros de distribución y parques industriales.

G. Almazo: ¿Qué opina al respecto Panalpina?

D. Regli: Nosotros hemos notado que la demanda de los clientes se está sofisticando, cuidando que los proveedores logísticos ya no subcontratemos servicios de almacenaje o transportación a terceros, por ejemplo, y que la ubicación e instalaciones sean de primera, lo cual nos convierte a nosotros, los proveedores logísticos, en clientes mucho más exigentes para los desarrolladores inmobiliarios. Sin duda, G. Acción ha satisfecho nuestras demandas, por lo que nosotros también hemos aumentado nuestra cartera de clientes. A mayor competitividad en los parques industriales y centros de distribución, mayor competitividad en los proveedores logísticos; a mayor competitividad en los operadores logísticos, mayor número de empresas interesadas en tercerizar sus operaciones. He aquí lo interesante del desarrollo y evolución de los Centros de Distribución.

H. Ibarzábal: Ciertamente G. Acción ha sido un poco consecuencia de esta demanda, pues son los 3PL los que realmente valoran un buen edificio. Cuando nos topamos con un usuario cuya vocación no es esa, hay una tentación muy grande para enfocarse en el precio, y no somos necesariamente los más baratos, por la simple razón de que hacer un edificio de calidad cuesta más. Sin duda, evaluar el costo-beneficio le es mucho más difícil a aquel cuya ventaja competitiva no está en el servicio y la calidad. En G. Acción hemos observado la velocidad con la que los parques industriales han evolucionado en todo el país últimamente, por lo que le estamos apostando a hacer excelentes edificios para largo plazo, de la mano con el desarrollo de infraestructura gubernamental, y de la mano con el crecimiento de demandas empresariales.

G. Almazo: Manuel, ¿cómo lo viven ustedes como usuarios?

M. Cruz: Definitivamente, tener instalaciones mucho más adecuadas nos beneficia directamente en la utilidad, aumentando considerablemente la eficiencia. El grado de especialización tecnológica de Hella dificulta el movimiento de nuestras instalaciones o mano de obra de una región a otra, por lo que debemos ser muy estratégicos en nuestra selección de parques industriales. G. Acción, no sólo nos ha brindado excelentes instalaciones, sino también orientación estratégica para la ubicación de nuestros centros de distribución, considerando carreteras, aeropuertos, libramientos, etcétera.

G. Almazo: Respecto a la seguridad jurídica que Stewart Title ofrece a los centros de distribución en México, ¿qué nos pueden comentar?

A. Palma: Bueno, nosotros cumplimos con una doble función al extender un seguro de título de propiedad: primero, informarle al cliente interesado si la propiedad está en condición de ser asegurada, tomando en cuenta, en principio, si la propiedad tiene un título limpio; y en segundo lugar, cubrir una serie de riesgos ocultos que son imposibles de identificar, por ejemplo, si dentro de los antecedentes de esa propiedad se dio una transferencia con un poder vencido, podría darse lugar a un juicio que pudiera anular todos los eslabones de valor derivados del uso de la propiedad, pudiéndose inclusive perder la misma. Es tal la cantidad de dinero involucrado en operaciones de compra-venta que cada vez son más los clientes que solicitan nuestros servicios, pues ciertamente  muchos son los problemas que se derivan de la tenencia de tierras. Algunos los hemos previsto, otros los hemos solucionado y otros los hemos cubierto con el seguro mismo.

G. Almazo: ¿Qué está haciendo la Secretaría de Economía para apoyar el desarrollo de parques industriales y centros de distribución actualmente?

R. Hernández: Hace algunos años que el tema de logística empieza a tener relevancia en la Secretaría de Economía, entrando en la agenda gubernamental por medio de Subsecretaría a cargo de Rocío Ruíz de Chávez. Derivado de este interés se creó la dirección de Comercio Interior y Economía Digital, de la cual dependería una subdirección de logística, donde se ven cuestiones diversas, desde promoción de proyectos de infraestructura, facilitación comercial, capacitación en logística, vinculación y difusión entre actores logísticos, investigación de costos logísticos por regiones, entre otras.

Una de las estrategias del Programa Nacional de Logística que próximamente llevaremos a cabo, como parte de estas acciones, tiene que ver con el apoyo al impulso y desarrollo de parques industriales, que no al desarrollo de infraestructura primaria, como comúnmente suele solicitarse,  pues ésta está a cargo de la SCT.

Actualmente, conscientes de la importancia de los parques industriales y los centros de distribución, la Secretaría de Economía ha implementado, junto con la Subsecretaría para la pequeña y mediana empresa, el Sistema Mexicano de Promoción de Parques Industriales (SIMPPI), con la idea de extender la cultura de éstos a las Pymes.

G. Ramírez: La semana antepasada estuvimos en una convención en los Ángeles, y es muy interesante lo que se habla en materia de distribución, pues entre el 10 y 16 por ciento del PIB tiene que ver con distribución. Ante tal circunstancia, podemos entender porqué los gobiernos se involucran cada vez más en temas logísticos y particularmente en el desarrollo de centros de distribución y parques industriales.

M. Cruz: Rodolfo, en México tenemos la tendencia a no creer en las promesas de gobierno, en gran medida porque los proyectos no se concluyen. En materia logística varios son los ejemplos de esfuerzos que llevan años desarrollándose sin que podamos ver sus beneficios. Creo que éste es, sin duda, uno de los mayores retos que habrás de vencer a lo largo de tu gestión.

G. Ramírez: Últimamente, ante la importancia que el gobierno federal ha dado al tema,  hemos visto como cada estado está desarrollando y promoviendo sus propios proyectos logísticos, pero preocupa el hecho de que entre ellos no se ve un coordinador nacional que vincule los proyectos en ciernes. Sin este eje rector, los esfuerzos, lejos de complementarse para elevar la competitividad logística del país, entrarán en una fase de competencia y confrontación, donde una vez más, México acabará perdiendo. A mi me gustaría exhortar a la nueva administración gubernamental a buscar y promover estas sinergias para hacer inversiones eficientes.

G. Almazo: Alfredo, tú tenías una inquietud respecto al desarrollo de cinturones industriales alternos. 

A. Asali: Sí. Como hemos comentado, el corredor más demandado en México (Cuautitlán-DF) ya no tiene espacios disponibles y los pocos han subido su costo considerablemente, esto ha hecho que se desarrollen otros cinturones industriales alternos, por lo que se vislumbra un movimiento interesante de precios en el Valle de México. ¿Qué suerte correrán en ese sentido los corredores industriales pegados a la zona metropolitana?

L. Gutiérrez: Los corredores pegados a las ciudades siempre irán a la alza, aún cuando haya un reciclamiento de suelo. Los terrenos después de la caseta de Tepotzotlán, por ejemplo, tienden a desarrollarse, pero mucho dependerá de que muevan la caseta misma, lo cual dudo que hagan en un corto plazo. El hecho de que tus productos estén de un lado u otro de la caseta impacta directamente en los costos, por lo que sí hay diferencia entre la demanda de unos y otros. Sin duda, la nueva zona de desarrollo será la zona de Huehuetoca, pero ahí se ubicarán empresas mayormente interesadas en el beneficio del ferrocarril, más que en la cercanía a la ciudad de México. El costo-beneficio que a unas empresas les puede representar la cercanía con un puerto de interconexión ferroviaria contra el pago de peaje de una caseta, varía de empresa a empresa y de producto a producto. Los terrenos de Huehuetoca empezarán a despertar mayor interés, pero no por ello bajarán los precios del corredor Cuautitlán-DF; no obstante ello, los precios se estabilizarán tanto como la demanda misma. Este gran auge de oferta tendrá su ciclo también.

G. Almazo: ¿Ernesto, qué opinión te merece esta apreciación?

E. Donnadieu: Dentro de la cadena, el costo más alto está en el transporte, más que en el edificio, por lo que ciertamente la ubicación es vital, pues afecta el costo de manera importante. En Ryder, el alza del metro cuadrado nos ha puesto de frente un reto interesante: explotar el metro cúbico, haciéndolo más eficiente por medio de racks más sofisticados y equipos de montacargas más complejos, tanto como soluciones de ingeniería más estratégicas. Sin duda, para empresas como Ryder, donde sigue siendo necesario estar de este lado de la caseta, la tecnología está jugando un papel fundamental en la optimización de eficiencias.

D. Regli: Estoy totalmente de acuerdo. Cuando los clientes nos contactan por primera vez, lo primero que preguntan es “dónde están”, después visitan el centro de distribución. Es increíble que los clientes hoy saben igual o más que uno, pues al depender sus costos de la operación logística, exigen un alto grado de especialización, desde un alto grado de conocimiento. Sin duda la ubicación es determinante para ellos.

G. Almazo: Antes de pasar a las conclusiones, me gustaría preguntarles ¿qué esfuerzos positivos consideran ustedes que se han hecho a favor del desarrollo de centros de distribución y parques industriales en nuestro país?

A. Asali: Yo creo que lo que el Estado de México ha hecho en materia de infraestructura vial, de la mano de una regulación en el uso de suelo, delimitando el habitacional del industrial, es ejemplo a seguir. Algo de ello se hace en el estado de Nuevo León, y algún tiempo se vio en Baja California, pero hace falta que otros estados sigan ese camino. La sofisticación de las partes también es algo positivo que se ha venido dando día con día. No obstante ello, el porcentaje de metros cuadrados per cápita para almacenaje y distribución debe subir en las tres ciudades más importantes de México, para estar a la par de las metrópolis de primer mundo. Por otro lado, la densidad poblacional en el oriente y Nororiente del Valle de México es muy grande y no estamos viendo un Hub logístico en la zona. Creo que el dinamismo industrial que se asienta en esta región bien podría ordenarse bajo un concepto logístico integral.

E. Donnadieu: Nosotros corremos un modelo que nos dice por dónde sería la ubicación ideal cada vez que nos llega el requerimiento de un cliente. Ciertamente los modelos nos jalan mayormente hacia el norte de la ciudad y nos marcan como zona roja la parte oriente de la misma. Me imagino que Panalpina tiene problemas en ese sentido. Por otro lado, la falta de seguridad y aumento delicuencial nos está afectando mucho, por lo que necesitamos mucho soporte de las autoridades en ese sentido.