“En un país progresista el cambio es
constante, el cambio es inevitable”
Benjamín Disraeli (1804-1881)

La Transformación de la Industria Maquiladora de Exportación

No obstante la disminución de empresas maquiladoras en nuestro país, éstas incrementaron su espacio de producción y distribución en los últimos años.

A mediados de la década de los noventa la industria en nuestro país se caracterizó por el franco crecimiento de la industria maquiladora de exportación como consecuencia lógica e inmediata de la puesta en marcha del Tratado de Libre Comercio de Norteamérica, a pesar de tener sus orígenes en 1966 cuando se instalaron las primeras empresas maquiladoras en Baja California y Ciudad Juárez.

Hacia finales del año 2000, la industria maquiladora de exportación en México contaba con más de 3,600 empresas establecidas en nuestro país, empleando a más de 1millón 250 mil trabajadores. En ese momento sectores como el textil – particularmente la confección de prendas de vestir – y eléctrico dominaban la industria ocupando a más del 50 por ciento de la población dedicada a la maquila, en más de 1,800 establecimientos.

A partir del 2001 comenzó una desaceleración importante en el crecimiento de la industria maquiladora de exportación, e incluso se presentó una disminución en la producción y reducción en el número de empresas establecidas y del personal ocupado. La fuerte recesión en la economía de los Estados Unidos, aunada a la migración de procesos productivos hacia los mercados asiáticos – particularmente China – y algunos en Centroamérica provocaron en tan solo dos años el cierre de más de 750 empresas maquiladoras y el despido de cerca de 140 mil trabajadores. Fue precisamente el sector textil el más golpeado, el cual al primer trimestre del 2006 presentaba una reducción de más del 40 por ciento con respecto a 1998.

Durante los últimos 5 años ha sido una constante ver cómo empresas de confección han reubicado su operación en mercados centroamericanos como Honduras y El Salvador, maquiladoras de juguetes trasladando gran parte de su producción a China, y empresas de calzado simplemente claudicando ante la invasión de artículos producidos en mercados con costos de mano de obra imposibles de mejorar e incluso igualar.

Sin embargo, la industria maquiladora de exportación en México no solo ha sabido reponerse ante los embates económicos y comerciales del exterior, sino que ha presentado un crecimiento en su producción bruta del 67 por ciento en términos reales durante los últimos 8 años. A pesar de que actualmente existen en nuestro país cerca de 2,800 empresas (en 1998 existían prácticamente 3,000), el personal ocupado en la industria pasó de poco más de un millón de trabajadores a 1 millón 150 mil en el mismo periodo (durante el año 2000 existían cerca de 1millón 300 mil empleos). Estas cifras hablan claramente de la transformación que ha sufrido la industria maquiladora de exportación hacia procesos productivos más eficientes y la modernización de la maquinaria y herramientas de trabajo.

Particularmente han sido tres mercados distribuidos a lo largo de nuestra frontera Norte los que se han consolidado como bastiones de la industria maquiladora de exportación en nuestro país: Tijuana, Ciudad Juárez y Reynosa, ocupando a más del 40 por ciento del total de trabajadores empleados a nivel nacional. Tan solo Ciudad Juárez ocupa a más de 230 mil personas en la industria, equivalente a más del 27 por ciento de la población económicamente activa en todo el estado de Chihuahua, y a más del 68 por ciento de la misma a nivel Municipal.

Por otro lado Reynosa, la menor de estos tres mercados en términos de personal empleado, es la única que ha mantenido un crecimiento sostenido en este rubro durante los últimos 8 años, mientras que Tijuana y Ciudad Juárez no se han recuperado aún de los empleos perdidos a partir del 2001.

Espacios de distribución y producción de la Industria Maquiladora de Exportación en aumento

No obstante la disminución de empresas maquiladoras en nuestro país, de casi 3 mil a poco más de 2,800 de 1998 a 2005, éstas incrementaron su espacio de producción y distribución. La empresa maquiladora promedio ocupa poco más de 5 mil metros cuadrados cuando en 1998 ocupaba alrededor de 2,600. Este incremento de espacio del 91 por ciento representa una tasa anual de crecimiento de 11.4 por ciento anual. En términos de espacio por trabajador, éste era de aproximadamente 7.7 metros cuadrados por cada trabajador en 1998 creciendo hasta 12 metros cuadrados en 2005; un incremento del 56 por ciento en términos netos.

Por lo que respecta al costo de ocupación del portafolio inmobiliario, las empresas manufactureras gastaron por concepto de rentas un total de 304 millones de dólares durante 1998. A finales del 2005 esta cifra era de aproximadamente 600 millones de dólares, un incremento bruto de prácticamente el doble en tan sólo ocho años. Es decir, la empresa maquiladora promedio destinó 102 mil dólares anuales de renta en 1998 y aproximadamente 214 mil dólares en el 2005.

Otro cambio importante que se ha presentado durante los últimos años respecto de la ocupación de la industria maquiladora de exportación se manifiesta en los términos promedio de arrendamiento de las instalaciones. La evolución de la industria, aunada a la sofisticación del mercado inmobiliario industrial ha provocado que, mientras en 1998 el plazo promedio de arrendamiento de las maquiladoras era de entre 18 y 24 meses, hacia finales del 2005 éste se haya incrementado a un promedio de entre 36 y 42 meses. Asimismo, se ha presentado una importante dolarización en los contratos de arrendamiento.

Estas variables han permitido la entrada de inversionistas institucionales, tanto nacionales como extranjeros, al desarrollo inmobiliario industrial enfocado a empresas maquiladoras, segmento de mercado que era usualmente atendido por desarrolladores locales privados.

En términos de inversión de capital, y de acuerdo a la capitalización de rentas a diciembre del 2005, el portafolio inmobiliario de la industria maquiladora de exportación en México tendría en este momento un valor estimado de aproximadamente 4,600 millones de dólares, nada mal para una industria que tan sólo en Febrero del 2006 realizó exportaciones por casi 8,300 millones de dólares, y tuvo un superávit en su balanza comercial por más de 1,900 millones de dólares.

• Análisis elaborado por Jones Lang LaSalle con información del Consejo Nacional de la Industria Maquiladora de Exportación, Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática, y del Banco de México.