Durante los últimos 10 años el Norte de nuestro país se había caracterizado por su pujante y dinámica actividad industrial. Era muy frecuente escuchar que tal empresa había instalado una nueva línea de producción, que otra comenzaba un agresivo programa de expansión, que aquellas anunciaban nuevos centros de distribución, y que la industria maquiladora alcanzaba dimensiones nunca antes vistas.

Claro que eso fue hasta el 2001, cuando empezamos a sufrir la cruda realidad de la recesión continental y los mercados comenzaron una fuerte desaceleración: muchas empresas redujeron su operación, incluso entraron en paros técnicos y otras cerraron divisiones completas.

Sumémosle a la ecuación el efecto China y la falta de incentivos fiscales y de apoyo tecnológico por parte de los gobiernos federal y estatales, y entonces tenemos una situación francamente alarmante para la industria.

Por todos lados encontramos naves y bodegas industriales vacías, que hasta hace algunos meses eran ocupadas por empresas - en su mayoría trasnacionales - que emigraron a otras latitudes buscando condiciones y costos de operación más competitivos. El mercado secundario se ha visto literalmente inundado por propiedades de segunda generación, en igual o mayor medida que la construcción de espacios especulativos de primera generación.

Son numerosos los parques industriales en el Norte de México con altas tasas de absorción negativa, y el efecto lógico de la sobre-oferta de espacio: contracción en los precios y aumento en las concesiones de los desarrolladores.

Mercados como Monterrey, Tijuana, Ciudad Juárez, Nuevo Laredo y Reynosa, caracterizados por tasas de desocupación inferiores al 10% en edificios clase A-FM, han presentado durante los últimos dos años tasas de desocupación por encima del 18%, lo que ha ocasionado una marcada disminución en la construcción de nuevos edificios.

Sin embargo a lo largo del primer semestre del 2004 se sintió una innegable mejoría en la actividad del mercado inmobiliario industrial. Los espacios comenzaron a ocuparse nuevamente, e incluso algunos proyectos de nuevos parques industriales que se encontraban detenidos fueron retomados y, en algunos casos, iniciados.

Incluso existen algunos casos de empresas que han preferido instalar plantas de manufactura en nuestro país antes de hacerlo en mercados asiáticos como China, por razones tan sencillas como el menor costo del flete en productos de cierto tamaño, como juguetes montables, electro-domésticos mayores, maquinaria, y por supuesto automóviles.

No perdamos de vista el ferrocarril como alternativa de vehículo de transporte de materia prima y producto terminado; su uso será cada vez mayor y los usuarios buscarán instalarse en parques industriales o propiedades que cuenten con acceso a la red ferroviaria.

El sector de la logística y la distribución continuará apoyando el crecimiento industrial de México durante 2005, esencialmente a lo largo de su frontera con Estados Unidos.

Un sector que sin duda continuará apoyando el crecimiento industrial de nuestro país, esencialmente a lo largo de nuestra frontera con los Estados Unidos es el segmento de logística y distribución. Tanto las empresas especializadas que proporcionan este servicio, como las divisiones internas de distribución de las grandes maquiladoras y empresas manufactureras seguirán teniendo un papel preponderante dentro de la cadena de intercambio comercial en América del Norte.

Es innegable el hecho de que muchas de las empresas que se han establecido recientemente en el Norte de México han establecido como principal mercado objetivo al consumidor de Estados Unidos, no necesariamente bajo el esquema de maquila. Es por ello que la operación logística y de distribución "just-in-time" se convierte cada vez más en un aspecto neurálgico en la rentabilidad de los productores.

No es gratuito que México siga siendo uno de los principales destinos de inversión inmobiliaria en el mundo por parte de los grandes fondos institucionales. Tal es el caso de la reciente compra de un importante portafolio de cerca de 60 propiedades de la mexicana G.Acción - en su inmensa mayoría edificios industriales - por parte de un consorcio de inversionistas norteamericanos encabezados por LaSalle Investment Management, filial de Jones Lang LaSalle.

A LaSalle Investment Management se suman grupos como Corporate Properties of the Americas, AMB/G.Acción, Prologis, entre otros, que seguirán creciendo en materia de propiedad y desarrollo de proyectos inmobiliarios industriales en México.

Ante esta nueva circunstancia todos nos preguntamos: ¿Es éste el inicio de una nueva etapa de recuperación? o es simplemente una percepción equivocada de la realidad y tan sólo se han presentado proyectos específicos que no obedecen a la realidad de la industria.

Aunque nosotros consideramos que es el inicio de la recuperación, pensamos que es también el inicio de una etapa diferente de desarrollo industrial en nuestro país, en la que atravesaremos el difícil camino de la conversión de una economía maquiladora a una de manufactura y mayor consumo interno.

México está iniciando una etapa diferente de desarrollo industrial en la que atravesaremos el difícil camino de la conversión de una economía maquiladora a una de manufactura y mayor consumo interno.

El impacto que esta conversión tendrá en el mercado inmobiliario es evidente y ha comenzado a dar señales de lo que será el común denominador durante los próximos años.

Entre los proyectos que recientemente se han iniciado en el Norte de México destacan, entre otros:

Todas las operaciones que recientemente se han iniciado en el norte de México han tenido una característica en común, de trascendental importancia en la toma de decisión: una intensa participación del Gobierno Federal y de los gobiernos estatales en la obtención de beneficios fiscales y de apoyo tecnológico. De hecho algunas de ellas fundamentaron su decisión de dónde instalarse en gran medida gracias al paquete de incentivos que obtuvieron.

Lejos de constituir una competencia desleal - como algunos funcionarios estatales han manifestado abiertamente - el hecho de que algunos estados de la república estén reforzando sus esquemas de incentivos a la industria es una clara muestra de que estamos evolucionando hacia una economía federalista madura. Las empresas transnacionales lo saben y premian con creces los esfuerzos que las autoridades realizan en materia de incentivos.

Aspectos como el precio de los terrenos, la disminución en el pago del impuesto predial y del impuesto sobre adquisición de inmuebles, la ocupación de espacios temporales, el apoyo en negociaciones con desarrolladores privados, y agilizar los procesos para la contratación de servicios públicos son tan sólo algunos de los aspectos inmobiliarios que forman parte ya de la agenda de Negociación de las empresas con los gobiernos estatales y municipales.

En este sentido el papel del agente inmobiliario o broker adquiere una nueva dimensión; no se limita a negociar los aspectos técnicos y económicos de la propiedad, sino que tiene que involucrarse cada vez más en la obtención y valuación de los incentivos gubernamentales.

Por su parte los desarrolladores deben tomar en cuenta algunos de los aspectos que los usuarios buscan cada vez más en sus instalaciones.

Finalmente consideramos que esta recuperación continúe paulatinamente durante los próximos 12-18 meses, con condiciones muy estables en cuando a precios y tasas de desocupación a la baja, hasta alcanzar un promedio de 10% a 12% hacia finales del 2005.