Siendo Jones Lang Lasalle una empresa multidisciplinaria enfocada 100% a bienes raíces, con un espectro muy amplio para resolver las necesidades de sus clientes, entrevistamos en esta ocasión a Ander Legorreta, director del área de inversiones, Lasalle Investment Management, respecto al desarrollo de centros de distribución en México.

De un cliente potencial buscando invertir en México a un centro de distribución... ¿Cómo interviene Lasalle Investment Management?

Nosotros nos dedicamos a invertir dinero de clientes institucionales de la compañía como son fondos de pensiones, dinero de aseguradoras, de gobiernos, sobretodo de medio oriente. Hasta ahora el dinero que hemos invertido en México ha sido básicamente enfocado a bienes raíces industriales. No nos circunscribimos exclusivamente a centros de distribución, sino también a plantas maquiladoras o a plantas industriales.

Nuestro portafolio de inversión contempla doce ciudades entre las que están Cd. Juárez, Tijuana, Monterrey, San Luis Potosí, Guadalajara, Torreón, Chihuahua y la Ciudad de México.

Hasta ahora no hemos hecho desarrollos ex profeso para clientes en busca de centros de distribución, lo que hemos hecho es comprar portafolios ya existentes, o asociarnos con empresas desarrolladoras inmobiliarias que muchas veces requieren de capital; pero,   indudablemente dentro de nuestro portafolio tenemos incluidos centros de distribución, como por ejemplo el centro nacional de distribución de Sony que está en la salida a Querétaro; Sí buscamos otros desarrolladores que nos traigan a la mesa oportunidades, ya sea de edificios o centros de distribución existentes o por desarrollarse. Y bueno, buscamos estar cerca de las necesidades de nuestros clientes ya existentes.

Si un cliente necesita un centro de distribución, pero antes de decidirse a la compra requiere de la asesoría de profesionistas inmobiliarios para determinar exactamente qué tipo de inmueble es el que le conviene, ¿ustedes pueden asesorarlo?

Si, tenemos un área de investigación de mercados que está siguiendo muy de cerca lo que está sucediendo tanto a nivel de las rentas, como a nivel de desocupación en los diferentes mercados, así como en el mercado industrial. Estamos siguiendo muy de cerca en el mercado tanto las necesidades de nuevas empresas, como lo que está sucediendo con las rentas, qué espacio vacante hay, y las principales variables de los mercados donde estamos activos.

Una vez que el cliente se decide a la adquisición de un centro de distribución, ¿cuál es el proceso a seguir?

Hay dos maneras básicamente. Muchas veces las empresas en México no planean con suficiente anticipación sus necesidades inmobiliarias, entonces salen al mercado a ver qué existe cuando ya tienen la necesidad encima; por lo cual, compramos y desarrollamos edificios especulativos con las características más modernas del mercado esperando que uno de estos clientes pueda interesarse en ellos.   Estos tienen un mayor componente de riesgo, desde luego; pues tan sólo imaginamos cuáles podrían ser las necesidades de una gran empresa respecto a un centro de distribución.

La otra, consiste en que una vez que detectamos a un cliente, trabajamos de la mano con él para escoger el mejor terreno posible en la ciudad donde quieren estar, y entonces colaboramos con el diseño del edificio determinando cuántas rampas de acceso necesitará, si el edificio será cross-dock, qué equipos requerirán, qué tipo de pisos, construcción, altura de techos, etcétera. Con base en ello, hacemos un presupuesto para calcular la renta a proponerle.

La mayoría de las empresas públicas buscan no concentrar demasiado capital propio en los edificios o centros de distribución, pues su retorno de capital sería más lento y caro, a diferencia del de inversionistas inmobiliarios como nosotros. Esto se ha venido acelerando porque los Cap Rates o el rendimiento que se paga por la inversión inmobiliaria a través de la renta ha venido disminuyendo, producto de la compresión que   de estos ha habido en EUA. El mismo dinero que se invertía allá ha venido a México a buscar oportunidades con retornos mayores que los que obtenían en EUA. Este mismo flujo, cada vez mayor de dinero para inversiones inmobiliarias, ha generado que los rendimientos, y por ende las rentas, sean menores. Entonces México está convirtiéndose en un destino alternativo a los Estados Unidos y Canadá, pues la estabilidad macro del país está atrayendo cada vez más mayores capitales.

¿Cómo vislumbra la industria inmobiliaria la inversión en centros de distribución en los próximos años?

Los inversionistas institucionales que nosotros manejamos están acostumbrados a invertir en países como China o Europa Oriental, donde quizá el escenario político no sea tan atractivo como en México, pues tenemos una democracia y hemos probado durante muchos años que somos capaces de mantener una estabilidad económica aceptable, pese a   no tener el crecimiento deseado. Muchos de estos inversionistas, ciertamente prefieren la estabilidad al crecimiento económico; por lo que no veo razón alguna para que las cosas cambien, al contrario, en la medida en que los inversionistas conocen mejor México, éste crece como destino de inversión. Considero, inclusive, que la situación tenderá a mejorar.

Dicen que los errores son experiencia, ¿cómo es que Jones Lang Lasalle ha ido afinando su expertiz en la materia?

Ciertamente hemos tenido algunos intentos fallidos al comprar algunas propiedades asumiendo que nuestra oferta va a ser la más atractiva y dándonos cuenta muchas veces de que hay quien estaría dispuesto a pagar más. En el tema de las inversiones, también hemos tenido algunos errores de implementación de nuestra estrategia, y hemos tenido que ir   afinando cada vez más el lápiz para no cometer errores; por ejemplo, a la hora de comprar un portafolio, asumimos que la propiedad vale determinada cantidad, y a la hora de salir al mercado nos damos cuenta de que no vale todo lo que esperábamos que valiera.

Cómo compañía, no hemos tomado proyectos de bienes raíces que a la mejor debimos haber tomado; o nos hemos equivocado a la hora de implementar una estrategia de venta de alguna propiedad. Definitivamente esta experiencia nos ha hecho ser mucho más visionarios y cautelosos.

Ciertamente, uno de los factores que los clientes buscan al momento de adquirir un centro de distribución es no sentirse presionado por la inmobiliaria para comprar o rentar precipitadamente, ¿cómo se han sensibilizado ustedes a ello?

Una de las virtudes que tenemos como empresa inmobiliaria es que la compensación económica que reciben nuestros ejecutivos   no está directamente ligada a las comisiones por venta. Esto tiene una aportación muy positiva para nuestros clientes, porque muchas veces cuando el ingreso del ejecutivo depende de que se venda la propiedad, se le puede nublar el juicio y empujar al propietario a que venda, compre o rente, según sea el caso, la propiedad a la primera oferta que se tenga. En cambio el sistema de compensación de Jones Lang Lasalle está basado en un sueldo base de mercado y, con base a las comisiones que cobra la empresa, se hace un pull de bonos que se reparte entre el equipo al final del ejercicio. Entonces esto tiene dos virtudes; una,   que el ejecutivo siempre trata de encontrar lo mejor para su cliente, ya que su próximo cheque no depende de que la propiedad se venda o no; y la otra, que se trabaja mucho más en equipo compartiendo información para la conformación de una mejor oferta para el cliente. Esto hace que la gente trabaje con mayor profesionalismo asegurando a los clientes que tendrán las mejores alternativas y ofertas sin que se sientan presionados a una compra precipitada.

Los factores que determinan la adquisición de un centro de distribución han cambiado mucho de los años noventas a la fecha, ¿cuáles son esos factores hoy en día?

Bueno, el factor de credibilidad y confianza sigue siendo determinante y prioritario. En lo primero que se fija un cliente es en que el precio de la renta sea competitivo, pero dando por hecho que entregaremos un inmueble con las mejores especificaciones técnicas del mercado, que van a contar con él en los tiempos acordados, que no van a tener ningún problema de licencias, ni de ocupación, ni de energía eléctrica, ni de ninguna índole.

La ubicación es el otro factor que cada vez adquiere más importancia. En la Ciudad de México, por ejemplo, los grandes centros de distribución de grandes cadenas comerciales están ubicados en las cercanías a la caseta de Querétaro. La mayor parte de las empresas que surten a estas cadenas están migrando sus centros de distribución a las cercanías de éstos, pues es altísimo el costo de estar del otro lado de la ciudad, su tiempo de respuesta es muy largo, la logística se complica y los costos se incrementan. Necesariamente tienen que acercarse a donde están los clientes.

Y, definitivamente las características propias del inmueble son el otro gran factor. Antes se le daba muy poca importancia a la cobertura del   edificio en el terreno, mientras más denso se pudiera hacer el proyecto con menos terreno era mejor, ahora no, nadie quiere hacer centros de distribución en México si por lo menos no tiene dos veces lo construido en área libre de terreno. En EUA, incluso esa relación casi siempre es de tres a uno. Cada   vez se requieren más espacios de maniobra, acceso por dos partes del edificio para el famoso Cross-dock, mayores alturas en los techos, que los pisos estén muy bien colados con la preparación suficiente para la carga que van a soportar, y que muros y techos estén construidos con las más altas especificaciones de construcción.

Ciertamente las necesidades de los clientes van variando tan vertiginosamente como las condiciones del mercado mismo. Por ejemplo, nosotros compramos el centro de distribución que actualmente ocupa Sony en la salida a Querétaro. Por diferentes razones, Sony ha estado buscando la mayor eficiencia de sus inmuebles, entonces nos comunicó que ya no ocuparía 5000 metros cuadrados del terreno de más de veinte mil que le rentamos actualmente; por consiguiente, nos pidió le buscásemos un inquilino, asegurándonos que ellos seguirían respondiendo por el contrato de arrendamiento firmado. Evidentemente tendríamos que buscar a una empresa de un sector diferente, que no compitiese con Sony, que no pusiese tampoco en riesgo la operación del CD con productos inflamables, etcétera. No obstante le resolvamos la necesidad inmediata a Sony, yo no dudaría que en el futuro, Sony decidiera ya no manejar su CD, y que tuviésemos que rentarle a un tercero; en fin, tenemos que estar abiertos a las necesidades cambiantes de nuestros clientes teniendo flexibilidad.

¿Cual es el diagnóstico del mercado actual en México en cuanto a centros de distribución?

Todos los bienes raíces se mueven por ciclos, hay épocas de alta y baja demanda. Guadalajara por ejemplo hace diez años tenía mucha demanda, empresas sobretodo de electrónica buscaban establecerse ahí, era como el Mexican Sillicon Valley, y de repente se viene el fenómeno China a donde todas esas empresas emigran dejando una gran sobreoferta de inmuebles en la zona tapatía. Ahora, el índice de desocupación en Guadalajara ya está en el orden del 4%, después de niveles arriba del 20% donde llegó a estar. Casos como éste influyen en la oferta y la demanda.

Por otro lado, ha habido mercados como Juárez, donde la solidez y rentas han ido creciendo vertiginosamente debido a la recuperación económica de los Estados Unidos. Los turnos laborales en Juárez se han ido duplicando, y en algunos casos, hasta triplicando, ciertamente en cuanto empieza a reaccionar en forma positiva la economía norteamericana, empiezan a ocuparse más las plantas, empieza a haber una presión de las rentas hacia el alza y empieza a haber nueva construcción.

Querétaro, pese a ser un estado más estable, su crecimiento está ligado a la industria automotriz, por lo que también un incremento en la economía norteamericana le impacta directamente.

En Tijuana las rentas se han incrementado alrededor de un 10 por ciento en los últimos dos años debido a que no ha habido construcción nueva, aunque se han venido recuperando de una baja que tuvieron. Actualmente la tasa de desocupación está en niveles del 3 o 4 por ciento. En Juárez, a diferencia de Tijuana, no hay una restricción geográfica que impida el crecimiento, por lo que está habiendo mucha construcción de centros de distribución nuevos, haciendo que las rentas suban menos de lo que están subiendo en Tijuana.

Monterrey, por su parte, tiene una tasa de desocupación industrial arriba del 9 por ciento, sin embargo los edificios desocupados son edificios obsoletos, muy antiguos. No obstante ello, también se está construyendo mucho edificio industrial con las más modernas especificaciones técnicas.

Reynosa es otro mercado interesante pues su frontera con McAllen lo hace muy atractivo, razón por la cual reporta un alza en las rentas, no tan sensible como en Tijuana y Juárez, pero indudablemente ha habido incrementos.

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