En el contexto de un mercado industrial pujante, LUIS GUTIÉRREZ, Presidente y Director General de G. Acción, nos comparte las acciones de participación del grupo al que representa y su sentir respecto a la inversión industrial extranjera en México.  

Luis Gutiérrez Guajardo es también uno de los socios fundadores de G.Acción habiendo iniciado sus funciones en el grupo en 1988 como subdirector de operaciones, cargo que desempeñó hasta 1989 cuando fue nombrado director general del mismo. Ingeniero Civil de carrera por la Universidad Iberoamericana y con maestría en Alta Dirección por el IPADE, Gutiérrez Guajardo es también Director del Fomento de Investigación de Cultura Superior A.C. (FICSAC) de la Universidad Iberoamericana y Consejero de FINACCESS, Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), así como Presidente de la Asociación Mexicana de Parques Industriales A.C. (AMPIP).

BUENAS NOTICIAS

Inbound Logistics México:

Desde el anuncio de la venta del portafolio adquirido por medio de The Peabody Group, ¿qué buenas noticias nos comparte hoy G. Acción respecto a sus operaciones en el sector industrial de México?

Luis Gutiérrez:

"Nuestra filosofía siempre ha sido ser una plataforma estratégica para inversiones institucionales en el sector de bienes raíces y así hemos escogido socios estratégicos en cada una de nuestras operaciones. En la parte industrial específicamente, tras haber concluido exitosamente nuestras negociaciones con Peabody Group, empezamos a buscar otro socio estratégico. Este nuevo socio estratégico es AMB, la segunda REIT industrial en los Estados Unidos de Norteamérica con más de 100 millones de pies cuadrados en portafolio. Con AMB estamos desarrollando principalmente centros de distribución en lo que le llamamos "ubicaciones interiores", no tanto suburbanas. En ellas estamos considerando la Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey. Ahora, en vez de hacer adquisiciones como lo hicimos antaño, estamos comprando tierra y desarrollando naves industriales.

Las buenas noticias es que en tan sólo un período de casi dos años ya hemos conformado un portafolio muy importante con AMB con quien tenemos alrededor de 1.8 millones de metros cuadrados. La mayor parte del portafolio está ubicado en la Ciudad de México y el resto en Guadalajara. Éste es un portafolio de primera clase para el que tenemos clientes muy importantes como Kraft, Caterpillar, Ryder y Palacio de Hierro, entre otros.   Actualmente contamos con más de 100 hectáreas de reserva territorial en las cuales vamos a construir otros 4 millones de pies cuadrados con una inversión aproximada de 300 millones de dólares en los próximos tres años. La perspectiva es muy interesante.

LOS FONDOS DE OPORTUNIDAD ESTÁN MOVIÉNDOSE HACIA LA INVERSIÓN INDUSTRIAL

Inbound Logistics México:

Sabemos que China ha acaparado la inversión extranjera tras su repunte en el desarrollo económico mundial; sin embargo, también hemos vista la fuerte recuperación que ha tenido la industria maquiladora desde el año 2000, ¿cómo ha vivido esta situación G.Acción en mira de nuevas inversiones?

Luis Gutiérrez:

Ciertamente hay muchos inversionistas buscando buenas oportunidades y, aunque nosotros terminamos el programa de la industria maquiladora con Peabody Group, estamos analizando los mercados donde habrá desarrollo. Lo interesante es que con ello, el sector se está transformando, primero llegaron los fondos de oportunidad, después las REIT y ahora los fondos de pensión. Está habiendo mecanismos de salida, inversiones que entran al país y siempre que haya un interesado, estaremos prestos a encontrarles una propiedad.

La logística es uno de los sectores que va a tener más crecimiento. Definitivamente las empresas van a poner cada vez más énfasis en el costo-beneficio de sus procesos y productos buscando ser más competitivos. Nuestra cercanía con Estados Unidos de Norteamérica nos da una gran ventaja sobre China, por lo que toda vez que haya infraestructura que nos permita reducir tiempos, todos los que estemos en el sector de logística, directa o indirectamente, vamos a beneficiarnos y G.Acción está sensibilizado en este sentido.

LA UBICACIÓN DE MÉXICO ES ENVIDIABLE

Inbound Logistics México:

Entendiendo que Brasil y México están atrayendo la inversión de capitales extranjeros en América Latina, ¿cómo se comporta uno en relación al otro en el terreno de la inversión industrial?

Luis Gutiérrez:

En inversión extranjera directa, México algunos años está arriba de Brasil y otros viceversa. Pero, en el sector industrial concretamente, la atracción de inversión extranjera en México es muy competitiva con relación a todos los países de América Latina. En Brasil no están muchos de los fondos interesados en México porque, a diferencia de éste, en Brasil no se puede invertir en dólares, ni tampoco hacer contratos en dólares y éstas son limitantes importantes para que estos fondos puedan estar ahí. Por otro lado, la cercanía de México con la frontera de Estados Unidos hace que, en definitiva, muchas de las compañías norteamericanas - arrendatarios   de naves industriales - se   acerquen a nuestro país.   Entonces, en este sentido, México es probablemente quien sigue teniendo las mejores condiciones para atraer este tipo de fondos en América Latina.

LOS PROCESOS DE LOGÍSTICA OBLIGAN A CONSTRUIR PLANTAS CADA VEZ MÁS INTELIGENTES

Inbound Logistics México:

¿Cómo está participando G.Acción respecto al interés ambientalista en el diseño y habilitación de las plantas industriales que compra, vende y arrienda?

Luis Gutiérrez:

Desde luego que el tema ambiental ha ido evolucionando en México día a día. Antes el tema ambiental no era tema simplemente. Ahora, dado que los principales financiadores de los centros de distribución son bancos extranjeros - la banca en México ya se extranjerizó casi en su totalidad - han traído consigo una serie de requisiciones ambientales que aunque no estén en la legislación mexicana, son muy celosos de cumplir. Antes de hacer ninguna nave industrial, G. Acción hace estudios de fase 1, es decir, los relativos al rubro ambiental, adicionalmente, la SEMARNAT ya ha legislado al respecto. Hoy por hoy, los desarrollos que sean más sensibles al tema ecológico, que presenten más atractivos en cuanto a la conservación de energía, reciclamiento de agua y conversión de ésta en agua de riego, energía solar, plantas de tratamiento, reciclamiento de desechos, etcétera, serán los parques industriales que tengan mayor demanda de parte de empresas multinacionales y compañías mexicanas prestigiadas.

LA INDUSTRIA YA NO CONSTRUYE SUS PLANTAS. LA TENDENCIA: COMPRAR O RENTAR

Inbound Logistics México:

¿Se vislumbra un giro importante en la compra, venta y arrendamiento de plantas industriales a corto plazo?

Luis Gutiérrez:

Sí. La consolidación es la tendencia. Los grandes fondos están comprando las naves y desarrollos industriales. La cadena se está especializando, es decir, los desarrolladores se están dedicando exclusivamente a hacer naves, mientras que los inversionistas a invertir, y aunque esto no es absoluto, si es en definitiva la tendencia. Los dueños de las naves en arrendamiento son los fondos de largo plazo y éstos tendrán dividendos impresionantes.

Inbound Logistics México:

¿Hacia dónde se enfocarán los esfuerzos de inversión de G.Acción en relación a parques industriales durante 2005 - 2006?

Luis Gutiérrez:

Principalmente Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara. Durante 2005 desarrollaremos alrededor de un millón de pies cuadrados en la Ciudad de México, para después continuar en Monterrey y Guadalajara. Luego empezaremos a analizar algunos mercados de maquila para después analizar el tema de los puertos como uno de los temas de posible interés.

Inbound Logistics México:

¿Hay alguna iniciativa que el sector inmobiliario quisiera que el gobierno de México implementara para incrementar la inversión en plantas industriales en nuestro país?

Luis Gutiérrez:

Desde luego que hay muchas cosas que hacer. Desgraciadamente la competitividad de México está muy afectada por cuestiones macro que dependen mucho de los acuerdos políticos. El hecho de que no haya reformas estructurales que nos hagan tener un eficiente financiamiento para todo lo que es infraestructura eléctrica y de energía que nos permita tener costos más competitivos; mientras sigamos teniendo monopolios, servicios de telecomunicaciones caros, una ley laboral todavía muy rígida, habrá mucho que resolver. Hay algunos que lo han entendido y han empezado a hacer cosas, pero seguimos inmersos en un proceso donde no hay acuerdos políticos que beneficien a todos, y mientras eso no suceda las maravillosas perspectivas que vemos en la industria inmobiliaria, no se concretarán del todo.

PRINCIPALES MERCADOS PARA LA INVERSIÓN INDUSTRIAL EN MÉXICO:

•  Cd. Juárez

•  Cd. De México

•  Tijuana

•  Monterrey

•  Reynosa

•  Guadalajara

•  Saltillo

•  Hermosillo

•  Chihuahua

10.Silao

G.Acción es la empresa mexicana inmobiliaria líder que invierte, renta y administra propiedades industriales y oficinas corporativas de alta calidad. Su estrategia de consolidación de portafolio se basa en la inversión en propiedades industriales a lo largo del país bajo esquemas como adquisiciones y proyectos llave en mano. Los parques industriales EL ENCINO, AGAVE Y AMB EAGLE son sus más recientes desarrollos industriales en la zona de Cuautitlán, en el estado de México.