Abril 2006
Evolución en las especificaciones de los bienes raíces industriales
Por Paola Cruz

Los desarrolladores de bienes raíces, los constructores, los inversionistas y todos aquellos que proveen de espacio para actividades industriales y de distribución, están muy conscientes de cómo cambian con el tiempo los requisitos de los usuarios para los edificios que usan. Poder anticipar las próximas tendencias es tan importante como comprender cuáles son los requisitos actuales.

Con los años, hemos visto que los requisitos de algunos usuarios para las instalaciones industriales han evolucionado, mientras que otros no han cambiado. Los requisitos de los usuarios incluyen tanto los aspectos físicos de las instalaciones industriales como las características de seguridad de estas instalaciones y los parques industriales en los que (con frecuencia) se localizan. Los cambios se reflejan no sólo en las propiedades construidas a la medida, sino también en las instalaciones especulativas y los parques industriales en general.

Un requisito físico de este tipo se refiere a la naturaleza de las paredes exteriores de una instalación. Los dos materiales más comunes usados para construir las paredes de la instalación industrial son el bloque de concreto y la estructura tilt-up. El sistema tilt-up1, que se introdujo en México hace aproximadamente diez años, está reemplazando poco a poco a la construcción con bloques de concreto como el método de elección para construir las paredes externas de las instalaciones industriales, en especial aquellas de los edificios de más alta calidad. Resulta interesante que no sólo la calidad de los edificios determina el tipo de material empleado en la construcción de las paredes exteriores, sino también su localización dentro de México. Las estructuras tilt-up, por ejemplo, se usan principalmente en el norte, mientras que los bloques de concreto aún se usan en la parte central de México.

Este cambio del bloque de concreto a la estructura tilt-up en las instalaciones industriales del norte se debió en gran parte a dos factores: la alta rotación de trabajadores en las empresas constructoras y la naturaleza de las paredes de concreto de los edificios que requiere mucha mano de obra. Las compañías de construcción tienen dificultades en el norte para mantener a los trabajadores ya que muchos cruzan la frontera para trabajar en Estados Unidos o buscar trabajos mejor pagados en la industria maquiladora. Además, la construcción de paredes de bloques consume tiempo y requiere trabajadores especializados. En conjunto, estos dos factores llevaron a una disminución de la calidad y eficiencia de la construcción, y a un aumento de los costos. Al enfrentarse a este reto, los desarrolladores optaron por el sistema tilt-up, el cual no sólo requería menos trabajo, sino que era más eficaz, permitía un mejor control de la calidad y reducía la duración de la construcción.

Con el uso de estructuras tilt-up tanto los desarrolladores como los usuarios vieron una mejora en la calidad de la construcción a la par de costos reducidos. Además, este tipo de estructura demostró ser más durable y más fácil de mantener, algo muy valioso desde la perspectiva de un inversionista ya que asegura que estas inversiones en bienes raíces duren mucho tiempo.

En la parte central de México, no obstante, donde la planta laboral es más estable, los desarrolladores no se han visto tan presionados a cambiar el bloque de concreto por la estructura tilt-up. Sin embargo, a medida que los inversionistas institucionales buscan cada vez más adquirir edificios industriales durables de alta calidad, el sistema tilt-up está ganando popularidad. A pesar de que los costos iniciales asociados con las estructuras tilt-up pueden ser superiores a aquellos asociados con los bloques de concreto, los beneficios a largo plazo tienden a compensar con creces el precio inicial más alto.

Otras características físicas de las instalaciones industriales también están sufriendo cambios, lo cual permite una mayor eficiencia, calidad y durabilidad.

Los pisos de concreto, que se han usado en las instalaciones industriales con el paso de los años, no habían presentado muchos cambios hasta hace poco. Sin embargo, están comenzando a aparecer nuevos métodos que incluyen el uso del refuerzo de malla de fibra en vez de la varilla tradicional (la varilla aún se utiliza en muchas instalaciones construidas a medida, mientras que la malla de fibra se usa cada vez más en los proyectos especulativos). Las instalaciones nuevas también están tendiendo hacia la disminución del grosor del piso, a medida que los avances tecnológicos y los aditivos de concreto mejoran la capacidad de carga y el rendimiento.

La altura de los techos, que comúnmente se determina en función del uso de la propiedad (techos bajos para manufactura versus techos altos para distribución), en general no ha variado mucho con el tiempo. Pero a medida que el número de usuarios con actividades de distribución aumenta, los requisitos de altura de los techos también van aumentando.

Asimismo, el componente de oficina de las instalaciones industriales está sufriendo una transformación. Los usuarios y los dueños de las propiedades también buscan un espacio de oficina flexible que pueda modificarse para adaptarlo a una amplia gama de necesidades de espacio. Con esto en mente, los desarrolladores están empleando materiales nuevos, tales como tabiques de pared con placas de yeso, que permiten una reconfiguración fácil. Esta presión para que haya flexibilidad también se aplica a algunas de las paredes exteriores de las instalaciones industriales, las cuales se construyen con materiales que pueden eliminarse fácilmente, permitiendo así una expansión más rápida de los edificios.

Otra característica estructural de las instalaciones industriales que ha cambiado drásticamente es la estructura metálica usada para dar soporte a los techos de los edificios. Las vigas y abrazaderas usadas en las nuevas instalaciones industriales son mucho más fuertes y ligeras que aquellas de sus contrapartes más viejas debido a los nuevos métodos de análisis y al diseño de computadora que permiten un ajuste estructural fino. Esta mayor precisión no sólo contribuye a estructuras más fuertes y ligeras, sino que reduce además el exceso, mejorando por consiguiente la eficiencia de los costos.

Como se mencionó antes, no sólo han cambiado ciertas características de los edificios industriales, sino también otras características tales como las medidas de seguridad dentro y fuera de estos edificios. Con la llegada de inversionistas y usuarios institucionales, los edificios de alta calidad (triple A) ahora deben cumplir con estándares rigurosos en lo que respecta a la seguridad y operaciones. Por ejemplo, las normas de seguridad con frecuencia requieren sistemas de protección contra incendios, mientras que las normas operativas pueden requerir medidas sanitarias estrictas dentro de ciertas instalaciones.

La creciente complejidad de los usuarios industriales también condujo a cambios en los parques industriales en la década pasada. El concepto de parques industriales se ha vuelto más relevante a medida que los usuarios industriales buscan una mayor seguridad, eficiencia y costos más bajos. Los parques industriales son desarrollados y manejados por compañías especializadas que proveen una amplia variedad de servicios a sus arrendatarios, incluyendo la arquitectura y diseño de exteriores, la administración y el mantenimiento de la propiedad, así como la seguridad.

Aun cuando ciertas características básicas de las instalaciones industriales han sufrido pocos cambios con el tiempo, otras se han transformado perceptiblemente por la necesidad de costos más bajos, una mejor calidad y mayor eficiencia de las operaciones que ocurren dentro de las mismas. Para aquellos en el negocio de proveer de espacio industrial y de distribución, la capacidad de anticipar correctamente estas tendencias puede hacer toda la diferencia entre aquellos que tienen éxito en atraer a los usuarios y aquellos que no lo tienen.

1 El sistema tilt-up es la técnica de moldear los elementos de los muros de un proyecto (los paneles) en un piso alisado (de preferencia el piso del mismo proyecto) y después levantarlos por medio de una grúa a su ubicación final.

FUENTE:
Revista Construcción y Tecnología, Instituto Mexicano del Cemento y del Concreto, A.C., enero 2000. (http://www.imcyc.com/revista/2000/tiltup.html)