Diciembre 2005
Las necesidades de logística determinan al sector de los bienes raíces industriales
Por Gretchen Skedsvold y Paulo Gomes

La serie de cambios en la forma en que los productos se mueven de su lugar de origen a su destino final y cómo se manejan en el ínterin ha tenido efectos impactantes en el mercado de los bienes raíces. La migración de la distribución de los productos desde los lugares de producción hasta las locaciones cercanas a los consumidores finales, el avance de las tecnologías de transporte y comunicación, y la globalización han cambiado el panorama de los bienes raíces de logística en todo el mundo.

Las compañías que quieren mover sus productos de manera eficiente desde las fábricas hasta los clientes finales deben hacer malabarismos para compatibilizar la necesidad de una entrega rápida con los retos logísticos del comercio global y el potencial para reducir los costos mediante la subcontratación de logística. En México (y en todo el mundo) estos factores han contribuido a la aparición de almacenes vanguardistas y otros bienes raíces orientados a la distribución que satisfacen las demandas de los gerentes de la cadena de abastecimiento actual

Las necesidades de bienes raíces de las compañías logísticas se han visto afectadas por una serie de factores interrelacionados que incluyen la naturaleza y el volumen de los productos que se están transportando, el tiempo en el cual los productos deben transportarse, el tipo de infraestructura de transporte necesaria para moverlos, la ruta por la cual es más conveniente hacerlo y la tecnología empleada en el manejo de éstos a lo largo de su trayecto.

De los factores antes mencionados, la naturaleza de los productos que se están transportando tiene, quizá, las implicaciones más profundas de los procedimientos logísticos. Características tales como el tamaño, el peso y la naturaleza perecedera, frágil o peligrosa de los productos determina el volumen de un envío dado, el cálculo de los tiempos de envío, los modos de transporte ideales y la necesidad de un manejo especial o despacho de aduana, lo cual, a su vez, determina las especificaciones de la instalación logística utilizada para el manejo de los productos.

Todas las instalaciones logísticas eficientes, a pesar de la naturaleza de los productos que manejan, tienen un denominador común: su ubicación a lo largo de la ruta trazada entre el punto de origen y el destino de los productos que manejan. Pero la ubicación de una instalación logística dada no es sólo una función de su línea imaginaria. Las instalaciones logísticas deben tener acceso al tipo de infraestructura de transporte que requieren sus productos y con frecuencia debe tener acceso directo a las bases de población grandes. La selección del sitio ideal para una instalación logística también debe involucrar un análisis de los alrededores inmediatos a la locación (por ejemplo, la seguridad, las ventajas de ubicarse en un área o parque industrial, el acceso a la infraestructura de transporte local, etcétera).

El Instituto de Suelo Urbano (ULI, por sus siglas en inglés) en años recientes publicó un informe sobre las propiedades industriales titulado, "Guía de clasificación de la propiedad industrial" (Yap and Circ, 2003). El informe aborda una variedad de instalaciones concebidas en función de las necesidades de logística.

La clasificación propuesta en el informe comienza con las funciones principales del almacén y del espacio de distribución, como el diseño del edificio, la altura del techo y las capacidades de carga. Por ejemplo, los edificios con una distribución típica comúnmente tienen una forma rectangular y paredes exteriores que permiten rentar a uno o varios inquilinos, un techo de 4.8 metros de alto como mínimo y una capacidad de carga (por lo general entre 280 y 1,400 metros cuadrados por dársena de carga). Otras características más específicas de los edificios de logística incluyen la configuración de la dársena, el estacionamiento de traileres, la climatización especial (refrigeración), el almacenamiento interno de los sistemas de recuperación (grúas apiladoras), recursos de energía y carga de piso y nivelación.

El espacio de logística puede clasificarse en cinco clases independientes: almacenes regionales, almacenes a granel, distribución pesada, distribución refrigerada y almacenes con soporte de estantes.

Los almacenes regionales , debido a su forma rectangular, son los más adecuados para el uso de un solo inquilino. Estas instalaciones son más pequeñas, con un área por lo general menor a 930 metros cuadrados, y las alturas del techo son menores que aquellas de sus homólogos en las cuatro clases de propiedades, ya que su función es almacenar y distribuir productos en sus alrededores inmediatos.

Los almacenes a granel , como su nombre lo sugiere, almacenan grandes volúmenes de productos por periodos que varían. La configuración interior del edificio (la parte que corresponde al espacio de manufactura, oficina y almacenaje) está determinada por el tamaño y uso del edificio.

Los edificios de distribución pesada están diseñados para facilitar el movimiento de los productos, en vez de su almacenamiento. Con el fin de acomodar el flujo de los productos que llegan y salen, estas instalaciones están equipadas con dársenas de carga a lo largo de al menos dos paredes y con grandes áreas externas de maniobra de camiones y requisitos de estacionamiento de traileres, lo cual da como resultado una cobertura pobre del sitio.

Las instalaciones de distribución refrigerada presentan una sala de congelación, a diferencia de los congeladores y enfriadores desmontables que se encuentran en otras instalaciones industriales. La configuración específica de las instalaciones de distribución refrigerada hace que resulte difícil y costoso convertirlas para otros usos.

Los edificios con soporte de estantes , los cuales tienen una estructura que sirve tanto de soporte como de espacio de almacenamiento, comúnmente tienen áreas de almacenaje y envío separadas. La parte de envío del edificio, la cual normalmente se conecta al área de almacenamiento por medio de un sistema de banda transportadora, tiene dársenas de carga y techos de poca altura, parecidos a los del almacén estándar.

Asimismo, el estudio clasifica otros dos tipos de bienes raíces de logística, conocidos como instalaciones de transporte de carga.

Las instalaciones de transporte de carga incluyen terminales de camiones o edificios de distribución sin almacenamiento ( cross-docked ) con una proporción muy baja de metraje cuadrado para las dársenas (14 a 28 metros cuadrados por dársena), una forma rectangular angosta (idealmente de 5.5 metros) y un desarrollo simple, y los edificios de carga aérea , los cuales son instalaciones de distribución sin almacenamiento que transfieren la carga del avión a los camiones o viceversa.

En México, las compañías se están volviendo cada vez más conscientes de la necesidad de un espacio de logística de calidad. En todo el país, los desarrolladores de bienes raíces ahora están ofreciendo formatos de espacio nuevos con características más actualizadas a medida que el sector logístico evoluciona.

La globalización de las empresas ha obligado a las compañías a operar en un entorno global y a contemplar las condiciones económicas cuando se hacen previsiones de negocios y planes estratégicos. A medida que las compañías trascienden las fronteras nacionales, su demanda de espacio de almacenamiento y distribución cambia.